L’amministrazione comunale di Savona è cieca e sorda di fronte ai gravi problemi riferiti alla morte del commercio: nei mesi scorsi ci sono stati alcuni incontri ma tutti tesi a far sì che le mani in tasca se le mettessero esclusivamente i proprietari di immobili, secondo l’amministrazione comunale unici colpevoli di un dissesto commerciale della città.
La proposta di fondo era ‘abbassate i canoni’ ma l’amministrazione comunale non avrebbe messo nulla, né riduzione IMU né riduzione TARI, come da noi richiesto e come per altro già in essere in altri Comuni d’Italia. Poi è arrivato il Coronavirus, un essere minuscolo invisibile che ci ha messo tutti in ginocchio: noi pensavamo che a questo punto l’amministrazione comunale avrebbe messo in campo tutte le energie ma nulla, solo parole niente fatti.
Con le disposizioni antiCovid-19 il Governo ha disposto, per oltre due mesi, la chiusura obbligatoria di moltissime attività non essenziali, misura che, associata al divieto di circolazione delle persone, ha comportato pesantissime ripercussioni sull’economia del territorio. A ciò si è aggiunta la chiusura di molte attività di servizi e del terziario e le inevitabili ripercussioni causate dall’irregolare funzionamento della catena di forniture e approvvigionamenti che, a volte, ha reso e in qualche caso ancora rende di fatto impossibile garantire uno svolgimento corretto e puntuale delle attività.
Questa situazione imponeva di prevedere misure temporanee che consentissero a tutte le attività con partita IVA di poter superare questa crisi con il minor danno possibile. Così, purtroppo, non è stato. Come sempre alla salvaguardia dei contratti di locazione di questo tipo hanno dovuto e devono pensarci i privati, cosa peraltro complessa dato che si tratta in molti casi di somme importanti che, oggi, diventano pesanti per qualsiasi attività così come per i locatori.
I danni per i locatori
Non dimentichiamoci che i locatori, spesso persone fisiche, sono tenuti a dichiarare i redditi da locazione anche se non effettivamente percepiti, pagarci l’Irpef così come le varie imposte locali, Imu in testa. E se le attività qualche minimo margine di manovra fiscale ce l’hanno, per le persone fisiche ad oggi nessuno ha previsto misure serie che tengano conto del mancato incasso. Il bonus, poi, è una “non misura” dato che corre in auto delle attività che possono pagare senza problemi l’affitto!
Il pagamento del canone
Ma veniamo alla domanda cruciale: è possibile per il conduttore, anche contro la volontà del locatore, ridurre o sospendere il pagamento dell’affitto? La risposta è semplice: la legge non le consente. Nel Codice civile c’è qualche “via d’uscita” nel caso in cui il conduttore sia impossibilitato ad eseguire il pagamento dei canoni per cause a lui non imputabile, ma occorre capire che, da un punto di vista prettamente giuridico, la situazione creatasi con il Covid-19 è anomala, non è mai accaduta, difficilmente le parti potevano immaginarla, non esistono sentenze in merito o che siano assimilabili a questa situazione.
Intesa tra le parti
Per evitare che la cosa si aggravi, cioè che i pagamenti non effettuati superino una soglia di criticità non più sanabile, la cosa migliore è che le parti raggiungano un accordo per ridefinire e rimodulare le condizioni e i termini economici del contratto di affitto fino a quando la situazione non sarà migliore.
Rischi di sfratto
Troppe persone si stanno convincendo che in una situazione come quella generata dal Covid- 19 vi sia un diritto, quasi automatico, ad autoridurre o sospendere il pagamento del canone. Invece no, c’è il rischio, concreto, di trovarsi con in mano uno sfratto per morosità che, purtroppo, nelle locazioni commerciali non prevede nemmeno la possibilità di sanatoria.
Ci sono, da ultimo, alcuni che ritengono sussista un vero e proprio diritto alla sospensione o all’autoriduzione del canone derivante dall’impossibilità di utilizzare l’immobile. Tesi certo suggestiva, ma in parte infondata, dato che l’impossibilità non dipende in questo caso dalla situazione oggettiva dello stabile o dal fatto o dall’omissione del locatore, ipotesi queste che legittimerebbero di norma la sospensione o la riduzione, perché l’evento in questo caso non dipende assolutamente né da un atto o mancanza riferibile al locatore, né dal venir meno dell’idoneità dei locali. Se non facciamo subito massa critica su questi aspetti, si rischia un incremento esponenziale degli sfratti. E il proprietario risulterà doppiamente danneggiato.
Roberto Giannecchini
presidente provinciale di Confabitare