Savona. I prezzi delle abitazioni diminuiti del 5,5 per cento, il numero delle compravendite e delle richieste aumentati, le quotazioni immobiliari delle principali località turistiche diminuite. Sono questi i principali trend riguardanti il mercato immobiliare della provincia di Savona evidenziati dal gruppo Tecnocasa.
Il report è stato presentato questa mattina presso la sede della camera di commercio di Savona da Gianni Pautasso (Team Manager Tecnocasa), Claudio Maiolino (Consulente Tecnocasa), Cosimo Antonio Murdaca (Affiliato Tecnocasa), Marco Spadoni (Responsabile d’Area Kìron Partner SpA).
Come detto, nella prima parte dell’anno a Savona i prezzi delle case sono diminuiti del 5,5 per cento rispetto al semestre precedente. Quotazioni in lieve calo nelle zone del Porto e di Valloria, mentre in Centro ed in zona Villetta si registrano prezzi stabili. Il mercato è vivace, in aumento il numero di compravendite e di richieste anche grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni, ad un approccio più fiducioso da parte dei potenziali acquirenti e ad una lieve apertura da parte degli istituti di credito sulla concessione dei mutui. La domanda nell’area centrale della città proviene soprattutto da famiglie con una buona disponibilità di spesa, anche se non mancano le compravendite da parte di investitori che acquistano in genere monolocali e bilocali dal valore compreso tra 60 e 100 mila euro da mettere a reddito. A cercare abitazioni in affitto sono spesso persone costrette a vendere poiché non riescono a pagare la rata del mutuo e decidono di ritornare in locazione. In Centro un monolocale si affitta con una spesa media di 400 euro al mese, mentre per un bilocale il canone sale a 500 euro al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca.
L’area centrale della città si sviluppa intorno a via Paleocapa, corso Italia e via Pia. In zona Paleocapa ed in corso Italia si trovano prevalentemente tipologie signorili costruite tra la fine dell’800 ed i primi del ‘900, mentre l’area di via Pia è più antica ed è nata tra il 1600 ed il 1800. In queste strade principali le quotazioni immobiliari si attestano su 2000 euro al metri quadri, mentre nelle vie limitrofe il prezzo scende a 1600-1800 euro al metri quadri. Nella zona del Porto prevale un’edilizia di tipo storico di fine ‘800, che suscita interesse perché realizzata con materiali di qualità e spesso è stata oggetto di riqualificazione. Qui si raggiungono 2400 euro al metri quadri per l’usato, mentre per il nuovo si parla di circa 3000 euro al metri quadri. Da segnalare che in questa zona sono partiti i lavori per la realizzazione del secondo palazzo del complesso “Crescent”, palazzo non più destinato a struttura ricettivo-turistico-alberghiera, come previsto in un primo momento, ma destinato a soluzioni residenziali. Villetta è una zona verde e molto residenziale, ubicata in prossimità del centro città ma in posizione leggermente collinare da cui si può godere della vista sul mare. I prezzi sono nell’ordine di 2300-2800 euro al metri quadri per le tipologie completamente ristrutturate, leggermente più alti rispetto a Valloria dove le quotazioni sono di 2000-2300 euro al metri quadri. Valloria infatti si trova in una zona leggermente più decentrata, nelle vicinanze dell’Ospedale San Paolo.
Quotazioni ancora in leggero calo in zona mare. Il mercato evidenzia comunque una maggiore vivacità, grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni, ad una maggiore volontà di erogare da parte degli istituti di credito e grazie a proprietari più flessibili per quanto riguarda il valore del proprio immobile. In questa area della città le richieste provengono in buona parte da famiglie in cerca dell’abitazione principale, anche se si segnala un timido risveglio da parte di investitori e turisti che acquistano soluzioni da mettere a reddito oppure case vacanza. In generale le tipologie più richieste sono trilocali e quattro locali, si tratta di abitazioni con due camere da letto e la zona giorno oppure con due camere da letto, cucina e soggiorno per una metratura totale compresa tra 70 e 90 metri quadri. Determinante la presenza dell’ascensore e di spese condominiali contenute (quindi impianti di riscaldamento centralizzato già adeguati con le termovalvole), piacciono inoltre le tipologie dotate di almeno un balcone.
La zona del lungomare è prestigiosa, in particolare corso Vittorio Veneto che offre soluzioni dei primi del ‘900 fronte mare e adiacenti alle spiagge. Si tratta di case di pregio che, se ristrutturate e posizionate ad un piano alto, possono costare fino a 2800-3000 euro al metri quadri. Alle spalle di corso Vittorio Veneto, sempre nei pressi del mare, si trovano le zone di San Michele e Santa Rita, dove è possibile acquistare abitazioni degli anni ’60 in buone condizioni a valori compresi tra 1800 e 2000 euro al metri quadri. Quotazioni più contenute si registrano in zona Stazione dove per un appartamento degli anni ’60 in buono stato si spendono tra 1700 e 1900 euro al metri quadri. Da segnalare che in zona Stazione, ed in particolare nell’area di corso Ricci, sono state completate le “Residenze Bolbontin”, palazzine realizzate in classe energetica A e A+, con materiali di qualità e dotate di posto auto coperto. In questo contesto un bilocale nuovo con posto auto costa tra 160 e 180 mila euro. Completate anche le nuove abitazioni denominate “Città sul Mare”, realizzate fronte mare. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una buona domanda in particolare da parte di coppie e famiglie. Il canone di locazione di un trilocale è compreso mediamente tra 400 e 450 euro al mese, con punte di 500 euro al mese per le tipologie di pregio fronte mare. Il contratto più utilizzato è quello a canone concordato da 3 anni più 2 con cedolare secca.
Lievi ribassi dei prezzi in zona Legino ed in zona Fontanassa-Mongrifone, mentre si mantengono sostanzialmente stabili le quotazioni nell’area di piazzale Moroni e di Nostra Signora degli Angeli. La domanda è comunque in crescita, in questi mesi infatti si registra una maggiore fiducia da parte dei potenziali clienti. Il primo semestre dell’anno ha visto una maggioranza di compratori con un’età superiore a 50 anni e che non hanno avuto la necessità di ricorrere al credito bancario perché già in possesso del capitale.
Chi ha comprato la prima casa si è orientato soprattutto su trilocali (due camere e cucina) e su quattro locali (due camere, sala e cucina) dal valore compreso tra 100 e 150 mila euro, mentre gli investitori si sono focalizzati prevalentemente su trilocali da 60 metri quadri dal valore medio di 100 mila euro. La domanda di appartamenti in affitto è sostenuta da studenti universitari, da coloro che non riescono ad acquistare e da lavoratori trasfertisti. Trilocali e quattro locali si affittano a cifre comprese tra 350 e 450 euro al mese, si registra inoltre un aumento del numero di stipule di contratti a canone concordato, rimane sempre alta la sottoscrizione di contratti a canone libero con cedolare secca.
L’area di piazzale Moroni è composta soprattutto da palazzine popolari Ina casa ed, in parte minore, da abitazioni realizzate in edilizia cooperativa tra gli anni ’50 e ’70. Il medio usato si vende a circa 1200-1300 euro al metri quadri. Prezzi più elevati si registrano nell’area di Fontanassa-Mongrifone, sorta tra gli anni ’60 e ’80 e ben servita dalla stazione ferroviaria. Per l’acquisto di tipologie signorili si spendono circa 1900-2000 euro al metri quadri. Sono numerose le abitazioni in vendita in zona Legino, edificata a partire dagli anni ‘20 fino ad arrivare ai primi anni del 2000: l’usato in buone condizioni ha valori compresi tra 1200-1300 euro al metri quadri. Da segnalare che nella zona dei “Giardini di Legino” pochi anni fa sono sorti edifici in edilizia cooperativa con agevolazioni per i dipendenti delle Forze Armate. In questo contesto un appartamento di 90 metri quadri costa 210-215 mila, mentre per una tipologia di 65 metri quadri il valore scende a 170 mila euro. Prezzi più contenuti si registrano nell’area di Nostra Signora degli Angeli, zona poca richiesta, sorta tra gli anni ’60 e ’70. Spostandosi nell’entroterra, in particolare in zona Conca Verde, si possono acquistare case indipendenti, semindipendenti e villette con vista sul mare costruite tra gli anni ’80 e ’90.
Da segnalare che nella zona compresa tra Mongrifone e Nostra Signora degli Angeli sono appena partiti i lavori per la realizzazione di nuove palazzine che saranno costruite in edilizia popolare.
Per quel che riguarda il mercato turistico, invece, ogni località savonese presenta specificità differenti. In diminuzione i prezzi immobiliari di Albenga nella prima parte del 2015. A cercare casa sono persone che hanno realmente intenzione di acquistare l’immobile e che sono molto celeri nelle decisioni di acquisto. La maggioranza dei clienti (spesso di origine piemontese) sono orientati su tagli medio piccoli dal valore intorno a 120-130 mila euro. Dalla Lombardia arrivano soprattutto coloro che sono alla ricerca di immobili di prestigio. Chi cerca la seconda casa si orienta su bilocali con terrazzo, riscaldamento autonomo e la comodità al mare. La zona mare (la fascia di 300-400 metri a partire dal Lungomare Cristoforo Colombo) è quella preferita dai potenziali acquirenti. In questa zona prevalgono le abitazioni degli anni ’70 e le quotazioni medie di una tipologia usata si aggirano intorno a 3500 euro al metri quadri. Per le soluzioni posizionate sul fronte mare le quotazioni arrivano a 4500 euro al metri quadri così come per quelle di nuova costruzione sorte nella zona di Albenga. Piace anche la zona a ridosso della Stazione, tra 300 e 700 metri dal mare, con quotazioni medie di 3500 euro al metri quadri. Le abitazioni situate nelle zone centrali piacciono solamente alle persone più anziane che apprezzano la vicinanza ai servizi. I prezzi per un immobile d’epoca è di 2400-2500 euro al metri quadri.
Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni a Varazze sono in diminuzione e questo ha, in parte, facilitato l’aumento della domanda e delle compravendite, non solo di casa vacanza ma anche di prima casa. Gli acquirenti arrivano prevalentemente dal Piemonte e dalla Lombardia, ma si iniziano a registrare richieste anche da parte di persone residenti in Svizzera. La domanda si orienta su bilocali che non superano i 220-230 mila euro oppure su trilocali dal valore inferiore a 300 mila euro. Oltre i 300 mila euro si realizzano meno compravendite, a meno che non si tratti di immobili particolarmente prestigiosi. Si apprezza soprattutto la comodità, quindi la possibilità di raggiungere a piedi il mare e di non dover fare salite. A seguire nelle richieste la vista mare e la presenza di ascensore per accedere ai piani alti. Il fronte mare di Varazze è quello più ambito e su immobili particolarmente prestigiosi si possono anche toccare i 10 mila euro al metri quadri. Mediamente per una soluzione civile posizionata fronte mare si registrano valori medi di 5000-6000 euro al metri quadri. Tra le zone preferite: il lungomare Europa, strada pedonale e tranquilla con ville singole e condomini prestigiosi molto apprezzata, ma con bassa offerta; per cui le quotazioni possono arrivare a 8000-10000 euro al metri quadri. Piacciono anche per la tipologia di offerta immobiliare anche le zone Mala e Santa Caterina che sorgono alle spalle dell’Aurelia, in collina e dove un buon usato ha prezzi medi di 4000-4500 euro al metri quadri. Anche il centro storico registra una buona richiesta, soprattutto per le zone posizionate sul fronte mare (4000-5000 euro al metri quadri). Il cliente medio è rappresentato da famiglie che decidono di acquistare la casa vacanza, da poter utilizzare soprattutto durante il periodo estivo. In aumento coloro che acquistano per mettere a reddito l’immobile oppure che acquistano un taglio grande da frazionare e rivendere. Durante il periodo estivo si registrano i seguenti canoni di locazione: a giugno e settembre 1000 euro al mese, a luglio 1800 euro, ad agosto 1900 euro.
La domanda di case vacanza ad Alassio proviene essenzialmente da acquirenti in arrivo dal Piemonte e dalla Lombardia. Le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali con una spesa media che si attesta rispettivamente a 250 mila euro ed a 300-320 mila euro. Piacciono le soluzioni che si trovano nei pressi del mare, possibilmente dotate di vista mare, ascensore e spazi esterni come terrazzi o balconi. L’area di levante è quella più richiesta, i turisti apprezzano soprattutto la zona fronte mare di Passeggiata Cadorna e del Porto, ma anche Borgo Coscia leggermente più interno e la Strada Panoramica Santa Croce che si trova nella zona di Levante Sopra. In queste aree si possono acquistare tipologie realizzate tra gli anni ’70 ed ’80 con una spesa per il medio usato che si attesta tra 5000 e 6000 euro al metri quadri, ad eccezione delle zone fronte mare, precedentemente descritte, dove si possono raggiungere anche i 9000 euro al metri quadri. Da segnalare inoltre richieste per il “Budello”, centro storico di Alassio, apprezzato in particolare da amatori del genere. Qui si possono acquistare abitazioni degli anni ’30 e ’40, sprovviste di ascensore, a 5000 euro al metri quadri circa (medio usato). Numerose le richieste anche per la zona di via Dante e corso Marconi, strada che separa la via Aurelia dal mare: si tratta di un’area tranquilla, ben servita e a ridosso del mare, dove si trovano appartamenti in buone condizioni a 5000 euro al metri quadri.
Nel primo semestre del 2015 le quotazioni degli immobili di Finale Ligure sono in calo, soprattutto sulle tipologie usate. Il mercato immobiliare sembra aver registrato un leggero ribasso dal momento che la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti è in diminuzione. Resistono gli immobili nella fascia di spesa superiore a 300 mila euro. Nella fascia di spesa più bassa gli acquirenti sono disposti ad acquistare anche immobili che presentano dei difetti. La domanda è orientata su tagli medio piccoli con spazio esterno e vista mare. La diminuzione dei prezzi ha interessato anche Varigotti ad eccezione del Borgo Saraceno dove la bassa offerta presente ha permesso una tenuta delle quotazioni. Infatti nel Borgo Saraceno si toccano top prices di 10 mila euro al metri quadri. A Finale Pia, Final Borgo e Final Marina per immobili fronte mare di categoria signorile o d’epoca si possono toccare punte di 5000 euro al metri quadri. Per le abitazioni costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’70, in seconda fila, le quotazioni scendono a 3000-3500 euro al metri quadri. A Finale Ligure si sono sbloccate delle nuove costruzioni che hanno portato alla nascita di circa una quarantina di appartamenti che si vendono a prezzi medi di 5000 euro al metri quadri. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda ma le abitazioni della zona stanno subendo la concorrenza di B&B e di affittacamere. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1000 euro al mese a giugno, 1500 euro al mese a luglio, 1800-2000 euro al mese ad agosto. A Varigotti i canoni di locazione salgono ed abbiamo 1700 euro al mese a Giugno , 2500 euro al mese a Luglio, 3000 euro al mese ad Agosto.
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Celle Ligure nella prima parte del 2015. Il mercato delle seconde case è caratterizzato dalla domanda di acquirenti che provengono soprattutto dalle zone di Milano, Brianza e Pavia ma anche da Genova oppure basso Piemonte ed in particolare da Alessandria e Ovada. Le richieste si focalizzano prevalentemente nell’area di Celle centro e Celle Piani, nelle zone adiacenti al mare , dove si possono acquistare abitazioni realizzate tra gli anni ’50 e gli anni ’70. Mediamente un bilocale usato di 45-50 metri quadri costa tra 180 e 230 mila euro, mentre per un trilocale usato di 55-70 metri quadri il valore medio è compreso tra 230 e 260 mila euro. Prezzi più alti si toccano sulla prima fila del centro storico e sul fronte mare, dove ci sono abitazioni signorili spesso dotate di soffitti a volta, a cassettoni ed affreschi. Per alcune di queste soluzioni, le cifre di vendita possono anche superare i 7000 euro al metri quadri. Da segnalare che sono in corso i lavori per il ripristino della funicolare che collega Celle paese con la zona di Pineta Bottini: i lavori dovrebbero terminare entro pochi mesi.