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Savona, continua il trend in discesa dei valori immobiliari: l’analisi degli esperti Tecnocasa

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Savona. Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni immobiliari in Italia sono ancora in ribasso, sebbene inizino a vedersi alcuni cambiamenti che potranno portare “all’alba” di un nuovo mercato immobiliare rifondato su dinamiche diverse da quelle viste fino ad oggi.

Lo scenario economico non brilla di positività, i dati sulla crescita sono stati rivisti ulteriormente al ribasso, quelli sulla disoccupazione non sono incoraggianti e tutto ciò determina il perdurare dell’incertezza di una parte di potenziali acquirenti. A questo si aggiunge anche l’aggravio fiscale sul mercato immobiliare che ha impattato soprattutto sul segmento degli investitori. Nonostante ciò si intravedono segnali di un’inversione di tendenza che devono essere comunque presi con la dovuta cautela.

Rispetto al 2012 le agenzie del Gruppo Tecnocasa segnalano infatti più appuntamenti di visita e più decisione in coloro che possono acquistare ma che, fino ad oggi, non si erano mossi in attesa dell’evoluzione del mercato immobiliare.

Continua il trend in discesa dei valori immobiliari delle città liguri. Il capoluogo chiude il semestre con una contrazione del 3,9%. E’ Savona a registrare il calo più forte con -8,9%, seguita da Imperia con -6,9%. Alla Spezia la contrazione dei prezzi è stata del 4,3%.

Prezzi ancora in calo nell’area centrale di Savona, in misura minore in zona porto. In questo semestre le compravendite si sono concentrate su soluzioni dal valore compreso tra 150 e 250 mila euro, si tratta in genere di quattro locali utilizzati come abitazione principale. Si registra inoltre qualche acquisto di seconde case, in particolare nelle zone adiacenti al mare e in zona Valloria, dove si trovano piccoli tagli.

L’area centrale della città si sviluppa intorno ad alcune arterie principali che sono via Paleocapa, corso Italia e via Pia. Qui si trovano prevalentemente tipologie signorili costruite tra la fine dell’800 ed i primi anni del ‘900 e valutate circa 2800 € al mq. Una maggiore sofferenza si registra per gli immobili d’epoca posizionati nelle vie limitrofe e nelle traverse delle strade principali, dove le quotazioni scendono a 2000 € al mq. Nella zona del Porto negli ultimi anni sono stati realizzati due importanti interventi di nuova costruzione: il “Crescent” e il “Filo d’Acqua”. Gli appartamenti sono stati quasi tutti venduti ed attualmente sono state realizzate le fondamenta di un nuovo palazzo che farà parte del complesso Crescent e che potrebbe essere destinato ad utilizzo residenziale oppure a struttura turistico-ricettiva.

I prezzi del nuovo si attestano mediamente su 4000 € al mq. In zona Porto inoltre sono iniziati i lavori che prevedono la realizzazione di un ponte sospeso che collegherà il centro della città con l’area del Filo d’Acqua. Per quanto riguarda il mercato degli affitti si registrano canoni di locazione al ribasso: la domanda proviene da persone che non riescono ad acquistare oppure che hanno dovuto vendere il proprio immobile perché non riuscivano a pagare le rate del mutuo. A cercare case in affitto sono anche lavoratori trasfertisti e turisti, bilocali e trilocali si affittano con una spesa media di 450 € al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone libero da 4 anni più quattro ma si segnala un buon numero di contratti a canone concordato da 3 anni più 2.

Sono in calo le quotazioni immobiliari in Zona Mare, dove permangono difficoltà di accesso al credito che limitano la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e riducono il numero di richieste. Nell’area del Lungomare, in corso Vittorio Veneto, la domanda proviene soprattutto da turisti lombardi e piemontesi in cerca della casa al mare da utilizzare nei week end e nel periodo estivo. Questo tipo di acquirenti cerca bilocali e trilocali nei pressi del mare che abbiano un costo compreso tra 140 e 180 mila €. Nella zona del Lungomare si segnalano inoltre numerose richieste da parte di investitori che affittano le abitazioni a turisti nei mesi estivi: un bilocale 4 posti letto a luglio e ad agosto si affitta a circa 2000 € al mese. Su corso Vittorio Veneto si trovano palazzi risalenti alla fine dell’800 ed ai primi anni del ‘900, quasi sempre ristrutturati e dotati di ascensore.

Un buon usato si vende ad un valore medio di 2400 € al mq. Da segnalare che su corso Vittorio Veneto si possono acquistare anche tipologie nuove realizzate pochi anni fa in luogo dell’ex palazzo dell’Enel: qui la richiesta è compresa tra 2500 e 3000 € al mq. Più centrali e serviti i quartieri di San Michele e Santa Rita, particolarmente apprezzati dai savonesi perché vicini sia al centro della città sia al mare, ben serviti da negozi e da strutture pubbliche come la stazione ferroviaria e l’ASL. Acquistare un appartamento usato in questa area comporta una spesa che varia tra 1900 e 2700 € al mq. Nei pressi della Stazione inoltre è attivo un cantiere per la costruzione di nuovi palazzi con appartamenti venduti a 2500 € al mq.

In zona Mare si registra una buona domanda di unità in affitto: il numero di richieste è aumentato in conseguenza alle difficoltà di accesso al credito, in particolare da parte di giovani coppie. Il canone mensile di un bilocale è di 450 € al mese, quello di un trilocale è compreso tra 500 e 600 € al mese. Molti proprietari optano per la stipula di contratti a canone concordato da 3 anni più 2, perché convenienti sia per loro sia per gli inquilini. Da segnalare un calo delle richieste di box e posti auto, la mancanza di liquidità ha fatto decrescere il numero di richieste per queste tipologie. Attualmente un box singolo si vende a 28-30 mila €.

Sono in calo i valori in zona Legino e nell’area di piazzale Moroni. Diminuisce infatti la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti anche in seguito alla stretta creditizia che evidenzia l’erogazione di mutui dagli importi più bassi rispetto al passato. Le richieste provengono prevalentemente da persone in cerca della soluzione migliorativa, non manca comunque qualche domanda da parte di investitori.

Il mercato delle locazioni infatti risulta attivo, i proprietari però sono sempre più attenti alle referenze degli inquilini: a cercare case in affitto sono giovani coppie, lavoratori trasfertisti, aziende e studenti universitari, questi ultimi grazie alla presenza del Polo Universitario (Distaccamento dell’Università di Genova) presente in zona Legino. Per affittare bilocali e trilocali si spendono tra 200 e 400 € al mese. L’area di piazzale Moroni è tra le più richieste perché più economica. Si tratta infatti di una zona composta soprattutto da palazzine popolari, oppure realizzate in edilizia cooperativa tra gli anni ’50 e ’70. Il medio usato si vende a 1700 € al mq.

Prezzi più elevati si registrano nell’area di Fontanassa-Mongrifone, dove per l’acquisto di tipologie signorili si spendono circa 2200 € al mq, mentre il medio usato si attesta su 1800 € al mq. Quest’area sorta tra gli anni ’60 ed ’80 è ben servita anche grazie alla vicinanza con la stazione ferroviaria. Sono numerose le abitazioni in vendita in zona Legino, edificata a partire dagli anni ‘20 fino ad arrivare ai primi anni del 2000. Qui si evidenzia un mercato residenziale chiuso, spesso le abitazioni sono compravendute tra parenti oppure attraverso conoscenze personali ad acquirenti che già abitano in questa zona della città. L’usato ha valori compresi tra 1500 e 2000 € al mq. Da segnalare che in zona Rocca di Legino a fine anno partiranno i lavori per la realizzazione di una nuova palazzina da 7-8 unità abitative.

Prezzi più contenuti si registrano nell’area di Nostra Signora degli Angeli sorta tra gli anni ’60 e ’70 dove una tipologia economico usata si acquista con una spesa di 1200 € al mq. Spostandosi nell’entroterra, in particolare in zona Conca Verde, si possono acquistare case indipendenti, semindipendeti e villette con vista sul mare costruite tra gli anni ’80 e ’90: i valori medi si attestano su 3000 € al mq.

Prezzi al ribasso in zona Villapiana, dove diminuisce la disponibilità di spesa conseguentemente anche alla cassaintegrazione adoperata da alcune aziende della città. I primi quattro mesi del 2013 hanno evidenziato comunque un mercato dinamico, mentre le compravendite sono nuovamente diminuite negli ultimi due mesi del semestre. Qui le richieste di acquisto arrivano soprattutto da stranieri, in maggioranza albanesi, impiegati nel settore edile. Il taglio più apprezzato è quello da 50-60 mq e quasi sempre il pagamento viene effettuato in contanti. Sempre più in difficoltà le tipologie non dotate di ascensore e posto auto: nel quartiere infatti si registrano problematiche legate al parcheggio e questo determina una buona richiesta di box e posti auto. In via Brennero sono stati appena completati 6 nuovi box interrati venduti a 50-55 mila € (20 mq).

In leggero calo anche i canoni di locazione delle abitazioni. Sul mercato degli affitti si muovono soprattutto stranieri, nell’ultimo semestre si segnala comunque un aumento delle famiglie italiane che opta per questo tipo di soluzione. Un trilocale da 50-60 mq ha un canone mensile di 400-450 € al mese ed i contratti stipulati si dividono equamente tra quelli a canone libero e quelli a canone concordato. Villapiana è un quartiere popolare che si sviluppa nelle immediate adiacenze del centro ed è sorto a partire dagli anni ’20 fino ad arrivare agli anni ’60 e ’70. Attualmente per l’acquisto di un buon usato si spendono 1700 € al mq. Non si registrano interventi residenziali o urbanistici di particolare rilevanza.

Sul mercato dei capannoni si registrano valori in calo, soprattutto sulle tipologie nuove e in particolare sulle quotazioni. Le richieste di compravendite sono diminuite notevolmente; al contrario, la domanda di immobili in locazione è elevata e proviene da artigiani e piccole-medie imprese locali che, avendo sofferto maggiormente la crisi, dispongono di budget limitati oppure rinegoziano i contratti. Si richiedono capannoni di ampiezza compresa tra 200 e 300 mq, ubicati nelle vicinanze delle arterie di comunicazione e dotate di ampio spazio per le manovre di carico e scarico.

I negozi hanno mostrato variazioni negative: le tipologie posizionate su vie di passaggio hanno perso il 4,3% (-3,4% le locazioni), quelle su vie non di passaggio il 5,2% sui prezzi e l’8% sugli affitti. L’elevata tassazione vigente ha comportato una netta riduzione delle compravendite, che per uso diretto si concentra solo se il valore non supera 100 mila euro; leggermente più numerosi sono gli investitori, che ricercano soluzioni che garantiscano rendimenti lordi annui almeno del 6%, ma si accontentano del 5% su zone importanti.

Le vie più commerciali della città sono corso Italia, via Paleocapa, via Pia e via Boselli: se nelle prime due ci sono i gruppi internazionali, nelle altre esercitano commercianti in genere, i valori sono omogenei e si attestano a 3100-3200 € al mq e 200 € al mq annuo per l’affitto.

Interessante è l’area di via Montenotte, dove fino a pochi semestri fa si acquistava a 3000 € al mq, mentre ora il prezzo è sceso a 2500-2700 € al mq; per l’affitto si chiedono circa 150 € al mq annuo. Due nuove strutture sono presenti nell’area del porto turistico, “Filo d’Acqua” e “Crescent”, che consistono in strutture miste con negozi, uffici e abitazioni: in particolare, un locale commerciale di 85 mq, totalmente nuovo, costa circa 900 € al mese. L’intervento nell’area del ex Ospedale Vecchio in corso Italia è ancora in corso e se ne prevede la realizzazione entro tre anni.

Sul mercato degli uffici si registra un maggior numero di richieste, concentrate solamente su tipologie in affitto nelle aree centrali della città. La domanda proviene da professionisti che, approfittando dei valori in ribasso, si spostano da aree periferiche o rinegoziano il contratto di affitto, eventualmente spostando la sede dei propri affari. Nel centro di Savona i canoni di affitto dell’usato si attestano a 75-80 € al mq annuo, quelli del nuovo a circa 90 € al mq annuo; i prezzi oscillano tra 1800 € al mq dell’usato e 2200 € al mq del nuovo.

Commenti

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  1. Scritto da Giech Nicolasono

    Bravo bandito, speriamo che accada presto, almeno in questa vita! Sono gli stessi milanesi e piemontesi che affittano a quelli con un solo stipendio. Ma il mantenimento dei prezzi elevati, anzi spopositati, sono anche voluti dalle agenzie immobiliari che si sono leccate le dita insieme ai proprietari/ereditari in modo da speculare sulla provvigione che si prendono per la vendita.

  2. Bandito
    Scritto da Bandito

    Molto contento del calo di valore degli immobili, forse se continua così prima o poi potranno comprarsi una casa anche quelli che vivono con uno stipendio e non hanno ereditato nulla dai genitori. Certo che se la crisi continua i milanesi, quando si troveranno a dover scegliera tra svendere le loro seconde/terze/quarte case o veder fallire l’azienda, cercheranno di liberarsene a qualunque prezzo.

  3. Scritto da Giech Nicolasono

    A parte il fatto che i prezzi indicati sono quanto meno improbabili (basta informarsi di persona per verificare che i prezzi sono in realtà molto più elevati a mq), non capisco cosa c’è da lamentarsi quando circa 10 anni fa, con l’introduzione del Euro (il vero padre della crisi che paghiamo oggi) il valore degli immobili è dappoppiato dalla sera alla matina e i proprietari si sono leccati le dita per mesi. Per rilanciare il mercato il valore degli immobili si dovrebbe ridurre almeno del 50%, altro che 8%!