Anaci: “Le banche aprano una linea di credito al condominio”
Regione. “Condominio: la recessione alle porte di casa”. Questo il tema all’insegna del quale si è svolto l’”Anacy Day”, convegno aperto alla cittadinanza organizzato dall’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari. A Genova, nel centro convegni “Iride” di via Serra, gli esperti del settore hanno fatto il punto sulle problematiche condominiali alla luce della crisi economica. Ivano Rozzi, presidente di Anaci Liguria, ha aperto gli interventi dei relatori.
Morosità dei condomini che in certi casi si attesta al 20%, proprietari che hanno perso la casa per bollette non pagate, spese di amministrazione sempre più crescenti. Le molte ombre delineano una situazione che va peggiorando. E, secondo Anaci, a rimetterci sono anche le aziende che lavorano con i condomini: “Le imprese, non ricevendo i pagamenti dovuti dai condomini, si rivolgono sempre più spesso al sistema creditizio, il quale come è noto sta limitando sempre di più l’accesso al credito”.
Per questo l’appello dell’Anaci di è rivolto in primo luogo al sistema bancario: “Le banche devono aprire una linea di credito al condominio. Il condominio non può fallire, tutti i proprietari partecipano all’acquisizione del credito e ne sono responsabili. Solo così si potrà fare fronte a questo momento di grave recessione ed evitare la paralisi delle aziende che con i condomini ci vivono”.
Nel dibattito sono intervenuti Pierluigi D’Angelo, presidente Anaci Genova; Giuseppe Merell, tesoriere nazionale Anaci; Stefano Lanini, architetto e certificatore energetico; Stefano Lagostena, ingegnere esperto risparmio; Furio Truzzi, vicepresidente nazionale Assoutenti; Ivan Drogo, direttore generale Consorzio Multicon; Elisabetta Morasso, di Iride Mercato Spa; Stefano Betti, avvocato; e Nerio Marino, presidente Uppi (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari).
In particolare, il vicepresidente di Assoutenti, Furio Truzzi, si è occupato delle spese di amministrazione eccessive: “Quello che noi proponiamo – ha detto – è una ‘polizza’ contro le bollette e le cartelle pazze che stanno soffocando i condomini. Queste polizze potrebbero esserre sottoscritte tramite le associazioni di consumatori e potrebbero essere un valido strumento per contenere i costi condominiali, orami schizzati alle stelle”.
Sul problema della bollette del gas salate, Iride Mercato, per bocca di Elisabetta Morasso, direttore della gestione clienti retail Liguria, ha precisato: “Iride Mercato non ha deciso alcun aumento arbitrario sulle bollette ma ha seguito gli accordi di fatturazione stipulati con le associazioni di amministratori condominiali, vale a dire che gli accordi sui consumi di gas sono calcolati come sempre sulla base dei consumi dell’anno precedente. Anzi, gli acconti emessi sino ad oggi sono inferiori ai consumi reali che abbiamo monitorato in questi giorni”.
8 commenti a “Anaci: “Le banche aprano una linea di credito al condominio””
Mi immagino una assemblea condominiale tutta tesa ad approvare “grazie ai voti di chi poi non paga” le spese piu’ pazze.
Poi una bella apertura di credito
cosi’ poi andranno all’asta non gli appartamenti dei “morosi”
che magari hanno acquistato a credito l’appartamento …. che e’ loro solo formalmente,
ma gli appartamenti di chi …. risulta piu’ solvibile …….. “TU” …. che stai leggendo e’ il “tuo” appartamento che il creditore del condominio mandera’ all’asta in caso di insolvenza.
E’ intoccabile l’assurdo privilegio concesso ai finanziatori che garantisce l’intoccabilita’ dell’appartamento soggetto a mutuo …. fintanto che i morosi per spese varie pagano l’affitto ….. pardon la rata del mutuo …..
e se non vi e’ altro cui attaccarsi ….. le spese condominiali le pagano i condomini solidali …… (sempre Tu che stai leggendo)
all’occorrenza salta fuori il vero proprietario che si pappa l’appartamento senza pagare ovviamente i debiti del moroso.
Ecco una diversa strada per contrastare queste zone di impunita’:
si operi perche’ i finanziatori (i mutui) siano garantiti si’ …. ma solo per la parte che arriva fino al 50% del valore di mercato dell’appartamento, per prestiti di valore superiore …. in coda con gli altri creditori.
Non e’ che cosi’ i mutui non verranno fatti, si faranno lo stesso ma chi si avventura in una impresa difficile dovra’ portare garanzie maggiori, o una firma in piu’ di garanzia, …..
magari quella degli altri condomini che oggi garantiscono senza nemmeno saperlo.
Un consiglio:
Fate un bel mutuo trentennale per una cifra irrisoria cosi’ la Vostra casa sara’ al riparo da una qualsiasi pretesa di Vostri (o altrui) creditori, l’importante sara’ pagare con regolarita’ la rata del mutuo per dormire sonni tranquilli.
Intervengo per spiegare meglio la questione trattata dal lettore e che dimostra di conoscere alcuni degli aspetti inerenti il cosidetto “vincolo di solidarietà” tra condomini.
Per credito al condominio deve intendersi una efficace disponibilità del sistema bancario nell’affrontare con la rete dei prodotti (servizi) bancari alla clientela, una maggiore accessibilità al credito breve e medio breve che abbia attinenza al condominio. In quanto, il prodotto è già presente nella gamma delle iniziative rivolte alla clientela, però con costi di accesso e interessi troppo elevati.
Inoltre, è bene sapere che l’accesso al credito “dedicato” è subordinato alla deliberazione assembleare che pertanto lascierebbe inalterate le eventuali derive giudiziarie sulle morosità concrete a carico degli insolventi, qualora queste si presentino. Il risvolto positivo della richiesta verte invece sulla effettiva disponibilità economica del condominio , che per effetto della rateizzazione e dell’ innesto di denaro immediato , inteso quello versato alle scadenze stabilite dall’ Ente erogante (banca ecc..) , vedrebbe inalterata la propria capacità e regola contrattuale con i fornitori , limitando quindi le iniziative da scongiurare descritte dal lettore , ma soprattutto , fornendo assistenza a quella parte più debole che dovendo difendere nell’immediato la propria cassa (situazione economica) a scapito di opere anche urgenti e di riordino , alcune indifferibili e altre semplicemente di conservazione , esprimerebbe , anche contro volontà , il proprio dissenso quale arma di difesa, in alcuni casi riuscendo ad incidere sul valore (quorum) millesimale necessario alla deliberazione valida facendone venire meno , perlappunto, il quorum utile. – A ciò va aggiunto che proprio le opere di conservazione del bene sono quelle più costose (facciate, consolidamenti, lastrici solari ecc..) e che sono direttamente connesse con le responsabilità delle parti in gioco , soprattutto in termini di rispondenza patrimoniale -. In altre condizioni sarebbe comunque chiamato a pagare per la validità della deliberazione alle scadenze stabilite dall’assemblea, rischiando quindi l’azione del recupero mediante gli atti conseguenti che , ancorchè stabiliti come obbligatorietà dalla Legge, gli amministratori non amano fare , sia per i costi accessori, per la durata e soprattutto per il fatto che il Condominio , creditore chirografario non prenderebbe alla fine praticamente nulla in quanto su tali atti si insinuano i privilegiati che , difficilmente, quando una procedura del tipo si attua , non ne siano già coinvolti per loro crediti.
Quest’ultimo mio passaggio potrebbe risultare una contraddizione , ma così non è in quanto , l’iniziativa di credito di cui si discute mira , come ho detto a forme di breve e medio breve durata, da 8 mesi a 12/18 mesi la forma breve e sino a 60 mesi la medio breve durata.
Esempio pratico :
spesa da sostenere nei 4 mesi e. 8.000,00 pari a 2.000,00 e mensili a rata
diluita in 12 mesi potrebbe avere una rata poco superiore a e.650,00.
diluita in 48 mesi la rata potrebbe scendere sotto e. 200,00.
Altra considerazione è il credito al fornitore elargito sulla base dell’effettiva aggiudicazione dell’opera presso il condominio dedicato, il quale si troverebbe nella condizione di disporre di credito finalizzato e non girabile per questioni diverse, come invece purtroppo accade.
Non posso che ringraziare per la risposta …
(non proprio sollecita tanto che mi ha portato ad essere un po’ provocatorio…)
Facciamo un esempio ….
Stiamo affrontando una spesa di 210.000 euro per rifare il tetto e coibentarlo al fine di accedere sia pure in parte al recupero fiscale recentemente ripristinato.
Abbiamo programmato un pagamento del lavoro su tre esercizi ottenendo il credito dal fornitore, il centinaio di condomini impegnati al pagamento risultano relativamente corretti pagatori tuttavia ….
Certo convincere il fornitore che in caso di morosita’ di alcuni condomini si dovra’ rivolgere Lui a questi morosi ….. diventa difficile, costoso e forse improponibile.
Se la banca inserendosi in questo discorso si prendesse in carico l’onere (previsto dalla nota sentenza della cassazione tendente a ridurre le responsabilita’ solidali nei condomini) di agire per eventuali insolvenze su quei condomini che … tenuti al pagamento …. si tirano fuori …. finirebbe con l’offrire un servizio moooooolto interessante, e questa disponibilita’ a collaborare porterebbe ad adesioni enormi.
Corte Cass. Sent. n. 9148 del 8.04.2008
La Cassazione, con la sentenza n. 9148 dell’8.04.2008, ha precisato che la responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi non ha natura solidale. Ciascuno risponde dell’impegno preso collettivamente solo in proporzione alle rispettive quote.
Lui, mi spiace ma dubito che la sentenza da te richiamata sia applicabile e ti spiego anche il perchè:
se una banca accende una linea di credito ad un condominio (supponiamo fido di e 50.000,00) avrà di fronte 2 possibili scenari:
1. Il condominio rientrerà del fido secondo le modalità stabilite, o continuerà ad essere esposto secondo quanto pattuito con l’istituto di credito. In questo caso GLI INTERESSI PASSIVI ED ONERI ACCESSORI del fido verranno pagati da tutti i condomini con ripartizione condominiale (ad es. io ho pagato regolarmente le mie rate e devo anche pagare interessi per la mia quota millesimale sul conto corrente del condominio!!!);
2. Il condominio senza arrivare ad una situazione di fallimento non rispetta gli accordi di rientro. In questo caso l’istituto di credito inizierà un’azione di recupero nei confronti del condominio (ad es. io ho pagato regolarmente e poi mi vedo anche un’iscrizione ipotecaria per la mia quota millesimale sul mio appartamento).
Ricordiamoci sempre che in certe situazioni chi paga regolarmente ha solo da rimetterci e quindi è una situazione alquanto scongiurabile!
x Leva1974
So bene che il problema esiste: “qualcuno non paga ed altri devono farlo al suo posto”.
Ora ci troviamo di fronte non a persone in difficolta’ dove la solidarieta’ e’ (sia pur sopita) un partimonio da salvaguardare, oggi il moroso e’ un abile professionista del debito, un personaggio in grado di far fesso un qualsiasi sprovveduto condominio gestito da un bravo amministratore bonaccione.
Tutte le spese condominiali sono a rischio, questi personaggi che navigano ai confini della legge riescono a non pagare cavandosela sempre.
Cosa possiamo fare?
Oggi che la funzione di amministratore di condominio puo’ essere centralizzata, amministrazione a Milano (ma anche a Monaco), ed un condominio amministrato a Tropea con condomini sparsi in tutta europa ….. e un galoppino locale …… ecco questa amministrazione “ipotetica oggi una realta’ domani” potra’ trattare il fenomeno della morosita’ nel modo corretto …. stiamo certi che quando queste funzioni saranno operative questi professionisti della rata saltata avranno vita difficile.
Cosa succedera’ dei tanti amministratori bonaccioni che non vorremmo perdere ma che in questo campo sono inadeguati?
Ecco nell’intento di scorporare le due funzioni si potrebbe inserire una banca o una finanziaria con buoni attributi in grado di fornire i denari chiesti dalla amministrazione alle date decise in sede assembleare e ….. farsi pagare …. dai condomini tutti ….. come …. e’ un suo problema per questo recupero crediti viene pagata ….. ed il condominio si potrebbe disinteressare della morosita’.
Si puo’ fare …. come non so’ ma non vedo nulla di particolarmente non fattibile.
“Le banche devono aprire una linea di credito al condominio. Il condominio non può fallire, tutti i proprietari partecipano all’acquisizione del credito e ne sono responsabili. Solo così si potrà fare fronte a questo momento di grave recessione ed evitare la paralisi delle aziende che con i condomini ci vivono”.
.
Questa e’ una ipotesi da evitare.
L’incapacita’ del nostro “sistema” a contrastare in modo efficace il fenomeno della morosita’ rende del tutto sconsigliabile qualsiasi “credito al condominio”.
E’ nella minore solidarieta’ fra condomini messa in evidenza dalla Cassazione che oggi bisogna operare.
La morosita’ va’ combattuta ed eliminata in modo efficace se si vuole ripristinare la “vera” solidarieta’ con condomini in difficolta’, sono le persone che pur potendo fare il proprio dovere preseriscono vivere a carico degli altri che creano il problema.
Un tempo quella antipatica tassa chiamata ICI venne definita come “le spese condominiali” della citta’.
E se non vengono pagate si parlava anche del blocco amministrativo del veicolo del moroso …..
ecco la strada che potrebbe cercare di seguire un associazione che ha a cuore la tutela dei condominii,
poi …… si possono cercare crediti.